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郑州居住地价首超商用价格

中原网(www.zynews.cn) 发布时间:   来源: 东方今报 我要评论

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  在郑州的历史上,居住用地价格首次超过商业用地。

  虽然国土部中国土地勘测规划院1月18日发布的报告说,北京、海口、宁波、温州四个城市出现“商住倒挂”,郑州、深圳等城市居住用地价格开始接近商业用地价格。但记者获悉的最新消息表明,郑州市第四季度居住用地价格已经超过商业用地价格,这在郑州的历史上是首次出现。●权威爆料

  2009年第四季度,郑州住宅用地价格首超商业用地价格

  1月18日,国土部中国土地勘测规划院发布报告称,郑州等城市居住用地价格开始接近商业用地价格,并有望超过商业用地价格。他们依据的是《郑州市城市地价动态监测简报》(下称简报)。在该简报中,2009年第二季度,郑州商业用地平均价格为2399元/平方米,住宅用地平均价格为2258元/平方米,与第一季度相比,分别增长1.67%和7.5%;第三季度,商业用地平均价格为2450元/平方米(163.33万元/亩),住宅用地平均价格为2440元/平方米(162.67万元/亩),与二季度相比,商业用途地价增长2.14%,住宅用途地价增长8.05%。“但这已经是老数据了,最新的数据马上就要出来了。”郑州豫华土地评估咨询有限公司负责人苏斌表示。该公司是由原郑州市地产估价交易所按照国家政策规定经过“脱钩改制”成立的土地中介机构。他们负责编制《郑州市城市地价动态监测简报》,每个季度一期。“第四季度的统计数据已经出来了,但还需要报到郑州市国土资源局批准,才能对外发布”,苏斌介 绍,总的趋势是住宅用地价 格不断上涨,第三季度时,住宅用地价格和商业用地价格已经持平;到了第四季度,住宅用地价格已经超过了商业用地价格,幅度不是太高。“这种情况在郑州是第一次出现,已经引起了郑州市土地和房管部门的重视。”

  ●一冷一热

  商业地产 越来越冷清,个别地块甚至不及附近住宅地价的一半

  最近两年,郑州商业用地市场越来越冷。

  2009年12月9日,在郑州市国土资源局土地拍卖大厅,有9块地在这里摘牌或进行现场竞拍,其中,1块面积为17.34亩的商业用地被北京标准信合投资有限公司以3881万元摘牌。算下来,每亩单价只折合223.81万元(位于冉屯路上),甚至不及附近住宅用地价格的一半。“就这还是好的呢。这两年,纯商业用地不好拍,好多商业用地拍卖都流拍了。除了专业的商业机构,一般房产开发公司开发商业地产,赔钱的多,赚钱的少。现在,很少有公司涉足了。”郑州豫华土地评估咨询有限公司负责人苏斌昨天表示。“而且,郑州纯商业用地供应比较少,商业用地一般以住宅兼容商服用地的形式出让,很少以单独商业用地的形式出现。”“我们公司以住宅开发为主,商业是附带项目,一般在住宅的底层。”郑州通利地产营销总监徐文介绍,不少开发公司都说,商业地产投资大,出售不容易,为了促销,好多公司都是承诺的“返租”,纠纷很多;而住宅卖得很火,价格涨得又快,“谁愿意干这出力不讨好的事呢?”住宅地价 “地王”纪录被频繁刷新

  而与之形成鲜明对比的是,郑州住宅用地市场一片红火。

  还是在2009年12月9日的拍卖会上,郑州西北郊拍出的另5块住宅用地,最贵的卖出了529.8万元/亩,成为郑州新“地王”,最“便宜的”也卖出了446.24万元/亩。

  比如冉屯北路北、电厂路东一块面积约74亩的土地,起拍价为15670万元,吸引了6家企业竞争。最后,这块土地经过2个小时36轮的厮杀被河南正商置业有限公司拿下,每亩合488.03万元。一位开发商根据地块容积率、限制高度、绿化面积、建安成本等费用,算出每平方米房子至少要5000元才能赚钱。仅隔一周时间,郑州“地王”纪录再次被刷新。12月17日,河南博物院东侧一块68.54亩的地块,被“鑫苑”以每亩690.43万元的天价拿下,成为郑州的新地王。其实不光在郑州,地王频出的情况在外省很多地方也是不断发生。“郑州的土地还会继续拍出高价。”很多开发商这样认为。●追根求源

  郑州市内待售商铺面积超过300万平方米,几乎所有商业项目都出现了空置率

  上个月,盖先生终于将自己的房子租出去了。

  2008年年底,他花了200多万元在花园路和农业路交叉口处买了三套商住房,每套60多平方米,想进行投资。2009年夏季,开发公司交房,他在报纸上刊登了广告,想租出去。可大半年过去了,尽管租金一降再降,但他的房子依然无人承租。上个月,终于有一家公司以每月4000元的价格把他的房子租了下来。他非常失落:“没想到租金这么低,连每月按揭都不够。”

  在郑州,二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈是最为出名的三大商圈,也是城市的核心商圈。近年来,伴随房地产业与城市规模的扩大,郑州逐步形成了多个城市次商圈。伴随这些商圈内外都市村庄改造的推进,郑州市二环路内外涌现出大量商业用地。根据郑州市房产网的统计,目前郑州市内待售的商铺面积超过300万平方米,几乎所有商业项目都出现了空置率。从2009年第四季度开始,郑州商业地产开始下滑。“首先是写字楼,表现为租金下降,空置率大幅上升。随之,商铺售价开始下降。”中原地产河南公司董事、总经理冯建军介绍。“制约商业地产发展的一个瓶颈就是租金问题。”由于不少商业地产最终卖给了投资者,而投资者希望尽早收回投资,所以租金定价普遍较高。省商业经济研究所所长张进才表示,“由于高租金加大了经营的压力,使商家进驻经营变得犹豫。即使有些商家承受了较高租金进驻经营,但关门走人的风险也较大。一旦这些商家关门歇业,后来者更望而却步,造成恶性循环。”地价引领住宅房价上涨,房价再引领地价上涨,长此以往,泡沫必现

  从中国地价动态监测网发布报告中可以看出,居住地价上涨幅度远远超过了商业用地和工业用地。

  河南王牌企划有限公司董事长上官同君分析说,尽管商业用地由于其商业回报价值高,一般其绝对地价是高于居住地价的;但住宅销售火爆和投资投机性购房导致部分地区居住地价超过商业地价。原本投资投机性购房资金一般进入商业地产,如今住宅投资成了见效快、收益高的投资方式。“而商业地产是消费的载体,商业地产相对受冷落对于宏观经济来说未必是好事,住宅销售价格和销售量之所以快速上升,与住宅市场供不应求有直接关系。现在就有不好的趋势,不少开发商看到住宅销售火爆,就把原来规划好的商业用地变更成住宅用地。”他忧虑道,“更为关键的是,房价上涨必定引领地价上涨,反过来,地价上涨又决定了房价上涨。长此以往,房地产市场的泡沫将会出现。”还有,新地王“出炉”后,周边楼盘跟风提价,房价攀升的压力让购房者恐惧。不过,开发商的恐惧感不比购房者小。元龙置业专注于城中村改造,其负责人说,现在与村民协商改造更难了,原因是地价已水涨船高了,城中村改造费用要翻倍。●展望2010年

  土地供应有望好转,郑东新区今年计划推出7000多亩土地

  业内人士分析,这种“房价引领地价上涨”的奇特景象,决定了2010年第一季度的地价走势将更难预测!省房地产业商会秘书长赵进京分析,“主要还是土地供应少”,2009年郑州市国土资源局共向市场推出了不到1000亩的住宅用地(还有部分2008年度流拍的土地在此拍卖)。但上官同君对今年土地供应的前景表示看好,2009年11月5日,省政府办公厅出台了《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见》,先期启动工矿棚户区比较集中的老工业基地城市,包括郑州、洛阳、焦作、平顶山。他带队对焦作市的老城区做了调研,仅解放区符合改造的地块就有11块,总面积1200多亩,“这两年,因为原则上郑州市三环以内不批地,房地产开发商开发的大都是郊区大盘,但现在他们自称‘我胡汉三又回来了’,因为可以重回老城区了。”地价上涨也引起了政府的重视。2009年11月29日,郑州市国土资源局召开平抑地价研讨会,与开发商、房地产专家共同探讨如何平抑地价,给政府未来土地供应决策做参考。

  郑州市国土资源局负责人表示,郑州的土地供应模式将在2010年适度调整,争取向市场多供应熟地,缩短建成入住周期,缓解商品住宅用地的供应紧张局面;2010年郑东新区要扩大土地供应,计划推出7000多亩土地,这将极大缓解土地供应不足的现状,平抑高地价,进而平抑房价。赵进京也赞同这种看法:“如果郑州能加大土地投放量,将缓解供求失衡的矛盾,从而有效平抑房价。”

    (编辑:王静喆)

( 首席记者 李凌/文 记者 李杨/图 )      

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